The mood on the German real estate financing market is brightening - despite geopolitical uncertainties and economic policy tensions in international trade.
The current German real estate financing index (Difi) Shows in the second quarter 2025 A noticeable recovery of the financing situation. Particularly noteworthy: Despite global risks, For example through protectionist US customs measures, the direct influence on lending remains low. The financing of commercial properties in Germany proves to be robust - good news for project developers, Existing holder and institutional investors.
Current situation improved, Expectations remain behavior
With an increase around 5,4 Points on now 10,5 The DIFI signals points a positive market reaction - driven primarily by a significantly better assessment of the current financing conditions. The situation indicator changes 10,2 Points too, During the expectation value with only +0,5 Points almost stagnated. That indicates this, that market participants perceive stabilization, However, no noticeable improvement can be expected in the medium term.
Residential property continues to dominate the financing landscape
Under the investigated asset classes, residential properties are best cut off again. With a combined location- and expectation value of 41,7 The segment remains the most stable pillar for many financiers - not least because of solid demand and relatively low structural risks.
Hotels and logistics properties follow with a clear distance. Office properties can improve in the expectation, However, remain in the negative area in the situation assessment. Despite slight recovery, retail properties continue to form the bottom - the structural challenges in this segment are known and remain formative.
Credit margins fall - competition among financiers increases
In almost all asset classes, experts observe a decline in margins-particularly pronounced in the Value Add segment. Core products are more stable, But margin declines can also be felt here. The reason: After a phase of cautious new business activity, banks and institutional lenders are increasingly returning to the market and competing for volume -strong mandates.
Dies führt nicht nur zu attraktiveren Finanzierungskonditionen, sondern auch zu mehr Flexibilität bei Beleihungsausläufen. Während die durchschnittlichen LTVs bei Core-Produkten zwischen 60 % (Hotel) and 68 % (Reside) liegen, werden auch im Value-add-Bereich wieder höhere Quoten akzeptiert – ein Trend, der sich in den kommenden Monaten fortsetzen könnte.
Due Diligence bleibt der Schlüssel – Herkunftsprüfung im Fokus
Trotz der insgesamt stabilen Entwicklung zeigen sich die Finanzierer risikobewusst. Rund zwei Drittel achten laut DIFI-Umfrage stärker auf die Herkunft von Mietern, Nutzern und Investoren – ein Effekt, der im Umfeld geopolitischer Unsicherheiten wie der US-Zollpolitik oder internationaler Konfliktherde nachvollziehbar ist.
Auch wenn die konkreten Auswirkungen außenpolitischer Maßnahmen auf Finanzierungsparameter bislang gering bleiben, verlangsamen sich vielerorts die Kreditprozesse – nicht aufgrund fehlender Liquidität, sondern wegen intensivierter Risikoanalysen und erweiterten Prüfstandards.
Unser Fazit: Selektives Wachstum erfordert strategisches Vorgehen
Für Finanzierungen ab 3 m. EUR bedeutet das: Projekte mit klarer Nutzerstruktur, nachhaltigem Nutzungskonzept und überzeugendem Risiko-Profil erhalten weiterhin gute Konditionen – auch bei LTVs jenseits der 60-Prozent-Marke. Gleichzeitig erfordert der wachsende Wettbewerb unter Kreditgebern ein strategisches Debt Advisory, das neben Strukturierung und Prozessmanagement auch Zugang zu einem diversifizierten Kreis institutioneller Finanzierungspartner bietet.
In einem Umfeld, das sich stabilisiert, aber nicht euphorisch ist, gilt: Wer seine Finanzierung klug positioniert und Prozesse professionell steuert, profitiert von günstigen Konditionen – auch ohne Rücksicht auf Washingtons Zollpolitik.