Seitdem sich die Zinslandschaft gewandelt hat, befindet sich der Markt für gewerbliche Immobilien in einem schwierigen Fahrwasser, was Neu- oder Anschlussfinanzierungen zu einem Balanceakt werden lässt. Mezzaninekapital bietet eine potenzielle Lösung, erfordert jedoch eine gründliche Überlegung.
In den Jahren des Zinsverfalls und des kontinuierlichen Anstiegs der Immobilienpreise hatten Kreditgeber nur selten Grund zur Sorge bezüglich der Rückzahlung ihrer Darlehen. Neue Finanzierungen oder die Refinanzierung bestehender Darlehen, sei es für Projektentwicklungen oder Bestandsimmobilien, gestalteten sich unproblematisch, da die kontinuierliche Wertsteigerung stets ausreichend Sicherheiten bot.
Doch mit der Zinswende hat sich das Blatt gewendet. Der Markt befindet sich nun in einer Phase der Neuorientierung und Preisfindung. Verkäufer streben nach minimalen Wertverlusten, während Käufer angesichts steigender Zinsen zögern, Immobilien ohne Abschlag zu erwerben. Das Auslaufen von Finanzierungen kann zu Problemen führen, da eine Neufinanzierung häufig entweder nicht möglich ist oder nur zu reduzierten Konditionen angeboten wird. In dieser Situation sind Eigentümer und Projektentwickler gezwungen, entweder frisches Eigenkapital einzubringen oder durch die Aufnahme hybrider Finanzierungen wie Mezzaninekapital Finanzierungslücken zu schließen.
Eine Abwertung der Immobilie kann zusätzliche Probleme während der Finanzierungslaufzeit verursachen, insbesondere wenn Finanzkennzahlen wie der Beleihungsauslauf aufgrund dieser Abwertung gebrochen werden. In solchen Fällen können Banken eine Teilrückführung des Darlehens oder die Hinterlegung von Barreserven verlangen, was zusätzliche Eigenmittel erfordert, die nicht immer verfügbar sind.
Die Reaktionen der Kreditinstitute auf solche Szenarien variieren. Manchmal werden unter bestimmten Bedingungen Verzichtserklärungen (sogenannte Waiver) erteilt, während andere Institute auf eine Teilrückführung bestehen oder sogar eine Kreditkündigung in Betracht ziehen, wenn das Darlehen als ausfallgefährdet eingestuft wird.
Debt Fonds als alternative Finanzierungsquelle können in solchen Situationen helfen, indem sie Mezzaninekapital bereitstellen. Dabei müssen jedoch sowohl das Projekt als auch die Mezzaninefinanzierung zu den Anforderungen des Fonds passen. Da die Nachfrage hoch ist, können sich Mezzaninekapitalgeber derzeit ihre Projekte aussuchen.
Höhere Risiken werden in der Regel durch entsprechend höhere Zinsen und möglicherweise durch Beteiligungen am Eigenkapital oder am Gewinn der Gesellschaft ausgeglichen. Abhängig vom Risikoprofil können die Zinssätze deutlich über zehn Prozent pro Jahr liegen, was die Rendite des Sponsors bei längeren Laufzeiten oder höherem Leverage beeinträchtigen kann.
In Fällen von Finanzierungsproblemen müssen Sponsoren, Eigentümer und Fremdfinanzierer konstruktiv zusammenarbeiten, um Verwertungs- oder Insolvenzszenarien zu vermeiden. Prolongationen oder Stillhalteabreden können dazu beitragen, ein Projekt zu stabilisieren, doch es gibt rechtliche Schranken, die die Interessen anderer Gläubiger schützen sollen.
Wenn alle Stricke reißen, kann es zur Sicherheitenverwertung und zur Insolvenz des Immobilieneigentümers kommen. Restrukturierungen werden umso komplexer, je mehr Gläubiger beteiligt sind. Der vorrangig besicherte Gläubiger wird wahrscheinlich geduldig abwarten, während nachrangig besicherte Gläubiger möglicherweise darauf drängen, die Immobilie zu veräußern oder selbst zu übernehmen.
Die aktuelle Phase auf dem Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen stellt einen Stresstest dar, der zeigen wird, welche Marktteilnehmer diese Herausforderungen meistern und gestärkt daraus hervorgehen.