Mit einem 10-jährigen Einstand von ca. 1,7% (wir waren im Mai schon über 2,0%!) haben wir das Niveau von 2014 erreicht – und wie verhalten sich die Immobilienpreise? Diese verweilen aktuell noch auf dem Niveau von Anfang des Jahres. Kein Wunder, vollzog sich doch die Zinsexplosion in gerade einmal 6 bis 8 Wochen.
Wie verhalten Sie Marktteilnehmer?
Institutionelle Immobilieninvestoren die traditionell den positiven Leverage nutzten, eben wie immer, werden bei Deals die kurz vor dem Abschluss stehen zu full-equity Investoren, soweit die Liquidität oder Mittelzusagen es zulassen.
Projektentwickler sichern sich Stahl, obwohl Projekte noch gar nicht zu Ende geplant sind. Viele warten ab oder verschieben Projekte aufgrund Unsicherheiten auf unbestimmte Zeit. Aufgrund der starken Preisentwicklung bei Baumaterialien oder Preisgarantien von gerade einmal 8 Wochen, wenn es sie denn noch gibt, fehlt nahezu jegliche Kalkulationsgrundlage. Sinnvolle Risikobegrenzung bei Immobilien-Projektentwicklungen kann nur mit kalkulierbaren Positionen einhergehen.
Weshalb sind die Zinsen gestiegen und ist dies nachhaltig?
In erster Linie muss abgewogen werden, ob die rasanten Zinssteigerungen der letzten Wochen nachhaltig sind. Schon im vergangenen Jahr stiegen die Zinsen. Hintergrund war vor allem die anziehende Inflation und das damit einhergehende allgemein ansteigende Zinsniveau an den Kapitalmärkten. Durch den Krieg in der Ukraine ist die bereits steigende weltweite Inflation regelrecht explodiert, was die wichtigsten Notenbanken der Welt (insbesondere die Federal Reserve) veranlasst hat die Leitzinsen anzuheben und ihre expansive Geldpolitik zu straffen.
Darüber hinaus verdeutlicht der Krieg in der Ukraine die große Abhängigkeit Deutschlands von fossilen Energieträgern und fördert die Schwächen Deutschlands zu Tage. Dies führt dazu, dass deutsche Staatsanleihen als weniger sicher angesehen werden und somit die Renditen steigen. Die hohe Korrelation zu Bundesanleihen führt zu einem weiteren Anstieg der Hypothekenzinsen.
Wir gehen zum heutigen Zeitpunkt davon aus, dass es kurz- bis mittelfristig nicht zu einer friedlichen Lösung im Ukraine-Konflikt kommt und zudem das Inflationsniveau weiterhin auf einem Hohen Niveau verbleibt. Dies zwingt die EZB zum Handeln und nach kürzlichen Aussagen von EZB Chefin Christine Lagarde gilt eine Erhöhung der Leitzinsen im Sommer dieses Jahres als sehr wahrscheinlich.
Ein Ende des Zinsanstieges ist wohl noch länger nicht erreicht!
Welche Handlungsoptionen bestehen?
Abhängig von der Risikoaffinität und dem Finanzierungsgrund und Laufzeit können verschiedene Strategien verfolgt werden. Dies kann von variablen Zinssätzen bis zu Caps oder (Teil-)zinsfixierung sein.
Liquiditätsbeschaffung durch Aufvalutierung bestehender Liegenschaften können ebenso wie Tilgungsmodelle sinnvolle Varianten sein.
Wir beraten Sie gerne – oder stellen Sie direkt eine Finanzierungsanfrage:
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