Steuern sparen mit Immobilien – alle Fakten und Änderungen 2025

Möchten Sie mit Ihrer Immobilie nicht nur Rendite erzielen, sondern auch Steuern sparen? Wie können Sie mehr aus Ihrer Kapitalanlage oder Ihrem Eigenheim herausholen und welche Änderungen müssen Sie ab 2025 beachten?

Immobilien gelten seit jeher als eine der sichersten und renditestärksten Investitionen – nicht nur wegen der Wertsteigerung, sondern auch wegen ihrer attraktiven Steuervorteile. Mit dem richtigen Wissen können Sie Ihre Steuerlast deutlich senken und so Ihre Rendite optimieren. Besonders für Vermieter:innen und Kapitalanleger:innen gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen – sei es durch Abschreibungen, Werbungskosten oder Förderungen bei energetischen Sanierungen.

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema Steuern sparen mit Immobilien und die neuen Regelungen ab 2025, damit Sie gut informiert und steuerlich optimal aufgestellt sind.

Steuern sparen: Immobilie als Kapitalanlage

Immobilien sind nicht nur sichere Sachwerte, sondern bieten Ihnen auch vielseitige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Gerade wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie viele Ausgaben rund um Kauf, Betrieb und Instandhaltung steuerlich geltend machen.

Dazu zählen etwa:

• Abschreibungen auf den Gebäudewert

• Zinsen für Immobilienkredite

• Instandhaltungs- und Renovierungskosten

• Verwaltungskosten und Nebenkosten

Mit einer klugen Steuerstrategie können Sie Ihre jährliche Steuerlast deutlich senken und so Ihre Rendite erhöhen.

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Was sich ab 2025 durch das Jahressteuergesetz ändert

Ab dem 1. Januar 2025 gelten neue steuerliche Regeln für Immobilienbesitzer:innen und Investoren, die vor allem die Abschreibungen betreffen:

• Nutzungsdauer-Gutachten: Kürzere Abschreibungszeiträume durch Gutachten sind künftig nur noch zulässig, wenn die Restnutzungsdauer unter 10 Jahren liegt. Das schränkt flexible Abschreibungen ein.

• Ortsbesichtigungspflicht: Gutachter müssen Immobilien künftig vor Ort besichtigen, um die Restnutzungsdauer zu ermitteln. Das erhöht den Aufwand, sorgt aber für mehr Genauigkeit.

Diese Änderungen machen professionelle Beratung wichtiger denn je. Planen Sie deshalb frühzeitig und beauftragen Sie Gutachten rechtzeitig, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.

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Steuervorteile durch Abschreibungen (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein zentrales Instrument, um den Wertverlust von Immobilien steuerlich geltend zu machen.

Arten der Abschreibung:

• Lineare Abschreibung: Der Gebäudewert wird gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Bei Wohnimmobilien meist 2 % pro Jahr über 50 Jahre.

• Degressive Abschreibung: Anfangs höhere Abschreibungsbeträge, aktuell für Immobilien kaum noch relevant.

• Sonderabschreibungen: Zusätzliche Abschreibungen in den ersten Jahren, z.B. bei energetischen Sanierungen oder Neubauten.

Besonderheiten:

• Wohngebäude vor 1925 können mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden.

• Sanierungskosten lassen sich oft als Werbungskosten sofort absetzen oder über die AfA verteilen.

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Als Vermieter:in Werbungskosten absetzen

Als Vermieter:in können Sie eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten geltend machen und damit Ihre Steuerlast mindern:

• Zinsen für Immobilienkredite – voll absetzbar

• Instandhaltung und Renovierung – Reparaturen, Schönheitsreparaturen und Modernisierungen

• Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Makler, etc.

• Nebenkosten – Betriebskosten, soweit vom Vermieter getragen

• Fahrtkosten – für Immobilienbesichtigungen oder Verwaltungstermine

So können Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung effektiv reduzieren.

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Immobilienkauf: So können Sie Steuern sparen

Planen Sie den Kauf einer Immobilie, haben Sie zahlreiche Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen. Ob durch kluge Abschreibungen, Förderungen oder geschickte Steuerstrategien – mit dem richtigen Wissen können Sie Ihre Steuerlast deutlich senken.

Diese Steuervorteile können Sie als Eigentümer:in nutzen:

• Abschreibungen: Sie können den Wertverlust der Immobilie über Jahre hinweg steuerlich absetzen (AfA).

• Zinsen: Die Zinsen für einen Kredit zur Finanzierung der Immobilie sind absetzbar.

• Nebenkosten: Notargebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer können indirekt über Abschreibungen oder als Anschaffungskosten berücksichtigt werden.

• Reparaturen und Modernisierungen: Diese Ausgaben lassen sich oft direkt von der Steuer abziehen.

Nebenkosten, die Sie steuerlich geltend machen können:

• Grunderwerbsteuer: Erhöht die Abschreibungsbasis, kann aber nicht direkt abgesetzt werden.

• Notarkosten: Gehören zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA berücksichtigt.

• Maklergebühren: Ebenfalls Anschaffungskosten und steuerlich relevant.

• Fahrtkosten: Für Besichtigungen und Behördengänge absetzbar.

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Bei Gewerbeimmobilien Steuern sparen

Gewerbeimmobilien bieten Ihnen als Investor:in zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Ob Bürogebäude, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen – die steuerliche Absetzbarkeit von Kosten und Abschreibungen macht diese Immobilien besonders attraktiv.

Ihre Möglichkeiten:

• AfA: Auch bei Gewerbeimmobilien ist die Absetzung für Abnutzung ein wichtiges Werkzeug. Ein Gutachten hilft Ihnen, die Abschreibungsbasis zu optimieren.

• Finanzierungszinsen: Vollständig absetzbar.

• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung und weitere Nebenkosten, sofern nicht vom Mieter getragen.

• Reparaturen und Wartung: Minderung der Steuerlast durch absetzbare Ausgaben.

• Makler- und Notargebühren: Gehören zu den Anschaffungskosten und können über die Abschreibungen abgesetzt werden.

• Energetische Sanierungen: Nicht nur umweltfreundlich, sondern auch steuerlich attraktiv.

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Energetische Sanierung: Steuern und Energie sparen

Eine energetische Sanierung spart nicht nur Energie und schont die Umwelt, sondern bietet auch erhebliche Steuervorteile.

Ihre Vorteile:

• Bis zu 20 % der Sanierungskosten können Sie über drei Jahre steuerlich absetzen.

• Voraussetzung: Die Maßnahmen erfolgen an Ihrem selbstgenutzten Eigenheim und werden von einem Fachbetrieb durchgeführt.

• Fördermittel und steuerliche Vergünstigungen lassen sich oft kombinieren.

Beispiel: Bei Sanierungskosten von 30.000 Euro können Sie 6.000 Euro steuerlich absetzen.

Förderprogramme, die Sie nutzen können:

• KfW-Förderung mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen

• BAFA-Zuschüsse für effiziente Heizsysteme

• Regionale Förderungen durch Bundesländer oder Kommunen

Effektivste Maßnahmen:

• Wärmedämmung von Dach, Fassade und Fenstern

• Austausch alter Heiztechnik durch Wärmepumpen oder moderne Heizsysteme

• Fensteraustausch für bessere Wärmedämmung

• Solaranlagen für erneuerbare Energien

Änderungen ab 2025:

• Schärfere energetische Standards

• Neue Klimaschutzprogramme

• Anpassungen der Fördersätze

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Immobilien und Steuern: Grunderwerbssteuer sparen

Die Grunderwerbsteuer ist ein großer Kostenfaktor beim Immobilienkauf und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Doch es gibt Wege, diese Steuerlast zu reduzieren:

• Separater Kauf von beweglichen Gütern: Vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass Einrichtungsgegenstände wie Küche oder Möbel separat verkauft werden. Diese werden nicht mit der Grunderwerbsteuer belegt.

• Getrennter Kauf von Grundstück und Haus: Gerade bei Neubauten kann es sinnvoll sein, das Grundstück separat zu erwerben und dann das Haus bauen zu lassen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an.

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Steuern sparen durch Denkmalschutz

Denkmalschutzimmobilien bieten Ihnen neben dem Erhalt historischer Gebäude auch erhebliche steuerliche Vorteile:

• Erhöhte Abschreibungen: Sanierungskosten können über 12 Jahre verteilt abgesetzt werden (in den ersten 8 Jahren jeweils 9 %, in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 %).

• Abschreibung auch bei Eigennutzung: Bei selbst genutzten denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungskosten über 10 Jahre mit jeweils 9 % abgeschrieben werden.

• Förderprogramme: Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen vom Denkmalamt.

Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und alle Kosten wie Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung können als Werbungskosten abgesetzt werden.

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Steuern sparen mit Immobilien: Tipps zur Steuererklärung

Um Ihre Steuerlast mit Immobilien effektiv zu senken, sollten Sie in Ihrer Steuererklärung folgende Punkte beachten:

• Nutzen Sie konsequent Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten.

• Setzen Sie alle Werbungskosten wie Finanzierungskosten, Instandhaltung und Verwaltungskosten an.

• Berücksichtigen Sie Nebenkosten und Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Immobilie.

• Halten Sie sich über aktuelle Förderprogramme und steuerliche Änderungen auf dem Laufenden.

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Fazit

Immobilien sind eine hervorragende Kapitalanlage, die nicht nur durch Wertsteigerung, sondern auch durch vielfältige Steuervorteile überzeugt. Ab 2025 gelten zwar neue, teilweise strengere Regelungen, dennoch können Sie mit professioneller Beratung und rechtzeitiger Planung Ihre Steuerlast erheblich senken.

Nutzen Sie die Abschreibungen, Werbungskosten und Förderungen optimal aus – so steigern Sie Ihre Rendite und sichern Ihre Investition langfristig ab.

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Wenn Sie Unterstützung bei der Finanzierung oder Steueroptimierung Ihrer Immobilie wünschen, stehe ich Ihnen gern mit kompetenter Beratung zur Seite.