Die Stimmung auf dem deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt hellt sich auf – trotz geopolitischer Unsicherheiten und wirtschaftspolitischer Spannungen im internationalen Handel.
Der aktuelle Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) zeigt im zweiten Quartal 2025 eine spürbare Erholung der Finanzierungslage. Besonders bemerkenswert: Trotz globaler Risiken, etwa durch protektionistische US-Zollmaßnahmen, bleibt der unmittelbare Einfluss auf die Kreditvergabe gering. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland erweist sich als robust – eine gute Nachricht für Projektentwickler, Bestandshalter und institutionelle Investoren.
Aktuelle Lage verbessert, Erwartungen bleiben verhalten
Mit einem Anstieg um 5,4 Punkte auf nunmehr 10,5 Punkte signalisiert der DIFI eine positive Marktreaktion – getrieben vor allem durch eine deutlich bessere Bewertung der aktuellen Finanzierungsbedingungen. Der Situationsindikator legt um 10,2 Punkte zu, während der Erwartungswert mit nur +0,5 Punkten nahezu stagniert. Das deutet darauf hin, dass Marktteilnehmer zwar eine Stabilisierung wahrnehmen, jedoch mittelfristig keine spürbare Verbesserung erwarten.
Wohnimmobilien dominieren weiterhin die Finanzierungslandschaft
Unter den untersuchten Assetklassen schneiden Wohnimmobilien erneut am besten ab. Mit einem kombinierten Lage- und Erwartungswert von 41,7 Punkten bleibt das Segment das stabilste Standbein für viele Finanzierer – nicht zuletzt aufgrund solider Nachfrage und relativ geringer struktureller Risiken.
Hotels und Logistikimmobilien folgen mit deutlichem Abstand. Büroimmobilien können sich zwar in der Erwartung verbessern, bleiben jedoch in der Lagebeurteilung weiterhin im negativen Bereich. Einzelhandelsimmobilien bilden trotz leichter Erholung weiterhin das Schlusslicht – die strukturellen Herausforderungen in diesem Segment sind bekannt und bleiben prägend.
Kreditmargen sinken – Wettbewerb unter Finanzierern nimmt zu
In nahezu allen Assetklassen beobachten Experten einen Rückgang der Margen – besonders ausgeprägt im Value-add-Segment. Core-Produkte zeigen sich stabiler, doch auch hier sind Margenrückgänge spürbar. Der Grund: Nach einer Phase verhaltener Neugeschäftsaktivität kehren Banken und institutionelle Kreditgeber verstärkt in den Markt zurück und konkurrieren um volumenstarke Mandate.
Dies führt nicht nur zu attraktiveren Finanzierungskonditionen, sondern auch zu mehr Flexibilität bei Beleihungsausläufen. Während die durchschnittlichen LTVs bei Core-Produkten zwischen 60 % (Hotel) und 68 % (Wohnen) liegen, werden auch im Value-add-Bereich wieder höhere Quoten akzeptiert – ein Trend, der sich in den kommenden Monaten fortsetzen könnte.
Due Diligence bleibt der Schlüssel – Herkunftsprüfung im Fokus
Trotz der insgesamt stabilen Entwicklung zeigen sich die Finanzierer risikobewusst. Rund zwei Drittel achten laut DIFI-Umfrage stärker auf die Herkunft von Mietern, Nutzern und Investoren – ein Effekt, der im Umfeld geopolitischer Unsicherheiten wie der US-Zollpolitik oder internationaler Konfliktherde nachvollziehbar ist.
Auch wenn die konkreten Auswirkungen außenpolitischer Maßnahmen auf Finanzierungsparameter bislang gering bleiben, verlangsamen sich vielerorts die Kreditprozesse – nicht aufgrund fehlender Liquidität, sondern wegen intensivierter Risikoanalysen und erweiterten Prüfstandards.
Unser Fazit: Selektives Wachstum erfordert strategisches Vorgehen
Für Finanzierungen ab 3 Mio. EUR bedeutet das: Projekte mit klarer Nutzerstruktur, nachhaltigem Nutzungskonzept und überzeugendem Risiko-Profil erhalten weiterhin gute Konditionen – auch bei LTVs jenseits der 60-Prozent-Marke. Gleichzeitig erfordert der wachsende Wettbewerb unter Kreditgebern ein strategisches Debt Advisory, das neben Strukturierung und Prozessmanagement auch Zugang zu einem diversifizierten Kreis institutioneller Finanzierungspartner bietet.
In einem Umfeld, das sich stabilisiert, aber nicht euphorisch ist, gilt: Wer seine Finanzierung klug positioniert und Prozesse professionell steuert, profitiert von günstigen Konditionen – auch ohne Rücksicht auf Washingtons Zollpolitik.